眾所周知，貸款和投資最大的區別是：貸款是要還的，不但要歸還本金，而且要支付利息；而投資是不用還的，是盈是虧風險共擔。許多中小企業缺少資金時連銀行貸款都不敢奢望，就更別想從銀行得到直接投資了。所以，也許當你在看到這個標題時會脫口而出說“不可能”——哪個銀行會“傻”到把錢借給你還不用還的地步呢！
這裏用一個實例來闡述商業貸款是如何可以、並且怎樣變成直接投資的。
1984年5月，王石在深圳創辦了一家現代科教儀器展銷中心。1988年11月，該中心按照國際慣例發行了我國第一份《招股通函》，發行股票2800萬股，籌集資金2800萬元，完成了股份製改造。然後，中心更名為深圳萬科企業股份有限公司，開始涉足房地產業，王石任董事長兼總經理。
1991年1月，萬科企業正式在深圳證券交易所發行股票，並且在1992年又發行了B股。但這時候的萬科股權非常分散，是一家典型的大眾持股公司。隨著企業快速發展，萬科企業一方麵需要有強大的國際資本做支撐，另一方麵又必須防止因為股權分散而成為別人的收購對象。就這樣，萬科企業找到具有國際資本背景的香港華潤集團，並且在2000年讓華潤集團通過受讓股份成為“策略性大股東”。
由於華潤集團的持股比例太低，萬科企業於2000年進行增資配股，募集資金6.25億元，並且於2002年和2004年兩次發行34.5億元可轉換債券，後來這些可轉換債券絕大多數轉換成了股票。
尤其值得一提的是2004年7月萬科企業與Hypo Real Estate Bank International（簡稱HI）簽訂合作協議，為即將開發的中山項目進行的境外融資。正是這次融資，奠定了它商業貸款變直接投資的基礎。
HI是德國房地產融資服務龍頭企業HYPO集團下屬銀行。雖然HI銀行在歐洲隻能算是個小銀行，可是這次它為萬科企業融資3500萬美元，同樣也隻是在該銀行不動產中拿出很小的一部分，也算是“毛毛雨”。