3. 一審判決
江蘇省宜興市人民法院一審認為：對於小區會所在有合法規劃、沒有規定、沒有產權證的情況下，有約定從約定，沒有約定的，如有證據證明會所的成本實際列入了商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業主所有。本案應認定海德名園二期第26 幢會所的成本實際已列入商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，理由如下：1. 根據被告恒興公司與被告紫竹物業公司簽訂的物業移交驗收接管協議，會所屬海德名園小區內配置的用房即配套用房，根據建設工程規劃許可，該會所不能銷售，故該會所顯然不屬於恒興公司認為的是規劃在商鋪部分的。2. 從物價局核定海德名園商品房預售價格的材料看，一期恒興公司申報列入的是每平方米15 元的“物業房”成本，而二期恒興公司申報列入的是每平方米22.9 元的“物業用房、會所”成本，且二期先核定的多層第16、17、19 幢小區配套明細表“物業用房、會所”欄內還明確注有“會所1300 平方米”的內容。從上述情況可以看出恒興公司申報列入商品房對外銷售價格的是整幢會所而不僅是物業用房的成本。3. 從會所列入商品房對外銷售價格的金額分析，會所的成本是由物業用房和爭議麵積兩個部分共同組成的，一期調取到的商品房預售價格核定材料僅有第5、6 幢兩幢樓的，該兩幢樓經計算列入的金額為118965 元，根據一期的房屋數量，一期列入商品房對外銷售價格的物業用房成本遠遠大於該118965 元。二期調取到的6 幢多層，3 幢高層、小高層列入商品房對外銷售價格的物業用房、會所成本經計算總計1067242元，根據二期的房屋數量，金額也明顯大於該1067242 元。三期沒有商品房預售價格的核定材料，銷售價格中有無相應成本無法確定。4. 恒興公司所列會所成本明細是其公司單方製作，金額無法完全確認，其公司主張的分攤方法更與事實不符。例如根據恒興公司提供的材料，二期的土地成本為58545113.69 元，按恒興公司的分攤方法，住宅應分攤45085447.81元，會所應分攤3476133.41 元。按物價局核定的地價實際住宅分攤了50228549.55 元，多分攤了5143101.74 元，住宅分攤的土地成本足以涵蓋會所的土地成本。因此對恒興公司主張的成本分攤方法不予采信。且會所是不得銷售的房屋，在規費等費用上與商品房應有區別。5. 恒興公司提供的土地分割證、圖紙等不能證明會所屬恒興公司所有。綜上，再結合商品房預售價格核定材料中反映的建築安裝工程費成本，應認定會所的成本已構成商品房對外銷售價格的組成部分，對會所的建設成本進行司法審價也無必要。本案海德名園二期第26 幢會所有爭議的647.62 平方米的房屋應屬海德名園小區全體業主所有。恒興公司占有使用除物業用房外的其他會所房屋，應支付參照租賃費用計算的損失。按物業移交驗收接管協議紫竹物業公司承接物業的時間是2008 年10 月30 日，海德名園業委會有權要求從2008 年11 月1 日起開始計算損失，金額可按評估報告確定的標準計算。