水土不服？
盡管進軍內地房地產已有十多年了，但和記黃埔的動作思路，還有點對內地市場不完全適應。比如，項目定位被指不符合內地消費者的習慣。一位房地產分析員舉例說：“深圳的黃埔雅苑，每套平均100 平方米，這在寸土寸金的香港可能非常受歡迎，但在內地，就很難說。”說歸說，論歸論，黃埔雅苑依然賣得好氣象。
風向似乎也對李嘉誠不利。越來越多的人相信，北京房地產業存在嚴重泡沫。
的確，北京大大小小的房地產公司超過了五千家，商品房空置率相當高。商業樓價高企，全力推動宏觀調控壓抑樓市。
北京房地產似乎正成為一個危險的賺錢行業。從2002 年7 月起，北京土地開始采取公開招標、拍賣的方式，“在拿地方麵，大家基本站在同一個起跑線上”，和黃善做政府高層公關的優勢不再明顯。這也就不難理解為什麽和黃似乎對京郊東四環、東五環被稱為“CBD 後花園”的位置格外青睞了。
據華潤置地董事郭鈞分析，李嘉誠不再選擇高檔寫字樓及商用樓而瞄準住宅市場，可能是出於對投資風險的把握。不過，和黃新的投資並沒有進入實質性的運作階段。
2001 年9 月，和黃與朝陽區簽署意向協定，斥資100 億人民幣開發東壩5000 畝的超大盤。借李嘉誠的超常人氣，東壩幾乎一夜之間備受矚目。但此後一年多幾無進展。業內傳言，該地已劃撥給本土開發商天鴻集團，和黃早已出局。朝陽東壩，原本平常的一方土地，由此變得備受矚目。在朝陽國際商務節上和記黃埔悄然亮相，更是引來無數關注。9 月22 日，朝陽商務節閉幕，記者期望已久的李嘉誠並沒有出現在簽字現場，和黃代表隻是和朝陽區簽訂了一紙意向性協定。
和黃地產（北京）副總經理陳敏在一次京港經濟研討洽談會上表示，由於和黃看好北京房地產市場前景，和黃將加大在北京的房地產力度，除了姚家園項目外，現在還有數個項目在洽談中。李嘉誠也表示，未來幾年將加大對內地房地產業的投入，預計投資一百億港元開發新項目。