所謂經營性物業抵押，是指金融機構向經營性物業法人、個體工商戶、自然人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，還款來源包括且不限於經營性物業經營收入的融資行為。
這裏的經營性物業，是指該物業已經竣工驗收並且投入商業運營（出租率不低於60%），經營性現金流比較充裕、綜合收益較好、還款來源穩定的商業營業用房和辦公用房，包括商業樓宇、星級賓館酒店、綜合性商業設施（如商場，商鋪，倉庫）、工業廠房等，樓齡一般不超過15年。
需要辦理經營性抵押貸款的企業，需要在銀行開設基本賬戶或一般賬戶，銀行信用評級在BB以上，資產負債率原則上不高於70%。不用說，還應擁有該經營性物業的全部產權，並持有合法、有效的土地使用權證和房產所有權證；同時，獲得土地使用權證的方式是國有出讓土地，產權期限高於貸款期限。
在申請這筆貸款時，金融機構最看重的是兩點：一是抵押物的價值大小，二是貸款期內的現金流。滿足了這兩點，審批就容易通過。尤其是位於商業繁華地段的經營性物業，貸款通過率更高；而如果經營的是零散出租物業，一般會要求具有連續3年以上的良好經營記錄，並且出租率、租戶及租金收入相對穩定，最近1年內的出租率不得低於80%。
經營性物業抵押貸款可用於所有合法的資金用途；貸款期限較長，一般為1年，原則上最長不超過8年（零星出租時），但實際上最長的可達15年（整體出租時），這對企業來說可是一筆長期、穩定的資金來源；還款方式也非常靈活。由於可用穩定的租金收入歸還貸款，所以既能保證貸款按時歸還，又能節省財務人員工作負擔，極大地降低企業還款壓力。
舉例說，上海某企業因資金緊張，申請將790平方米的商務樓抵押給銀行，要求貸款1500萬元。而銀行在盡職調查時發現，該企業實際上在辦理該抵押物的房產證之前，已經以企業全部股權向典當行質押貸款了860萬元。當時該房產的評估價值為2800萬，並且抵押物沒有任何債務糾紛，所以，銀行首先用860萬元幫助該企業從典當行解壓股權，然後再以該房產作為抵押物，幫助該企業從銀行貸款1300萬元，從而一舉解決了該企業的資金困難。