允許和港商合作的消息傳開後，駱錦星首先接觸到的港商叫劉天就，他也是坐單車來深圳投資的港商第一人。雙方一拍即合，擬了兩頁多紙的“補償貿易”，由駱錦星找工程隊施工，劉天就在香港銷售，深圳分成85%，劉天就分成15%。
1980年1月1日，雙方簽訂了合同。1月8日，深圳成立了深圳特區房地產公司，由駱錦星兼任經理，注冊資本是4部舊單車。深圳市本來答應給4萬元的開辦費，但因為財政很困難，房管局也沒錢，後來還是港商借了4萬港幣作為開辦費。辦公地點就是一個平房，擺了幾張桌子，人員隻有財務、出納和兩個技術員，後來又來了一人做秘書。與港商合作建房就由這個深圳特區房地產公司負責。
在春節期間，圖紙拿出來，手續也很簡單，合同拿到外事辦去審，由規劃局劃地，報上去一兩天就批下來，這就是中國第一個商品房小區——東湖麗苑。住宅區的設計圖紙剛出來，還沒有動工，劉天就已經開始在香港賣房了，均價2730元一平方米，一次性付款打9.5折，同時提供購房入戶的服務，每家大約配備3個戶口名額。結果反響熱烈，5000多人排隊購房，最後隻好抽簽定盤，一次售罄。當時在香港買一套房要幾十萬元，在深圳4萬元就可以，還允許遷戶口，買的人當然多，有香港人也有華僑，有自住的也有投資的。
房子還在圖紙上，港商就得到了建房的全部資金，駱錦星這時才恍然大悟為什麽劉天就願意給深圳方85%的分成。東湖麗苑這個項目讓駱錦星他們賺到了500多萬元，他第一次體會到土地在市場中的巨大作用。
雖然駱錦星他們謹慎再謹慎，一直避免“房地產”三個字，始終用的是“補償貿易”這個詞，但還是引起了軒然大波。有報紙公開刊登《舊中國租界的由來》，影射我們的“土地出租”就是“租界”。有人公開吹風：“深圳發生了驚天賣國案。”好在省市領導都支持，駱錦星他們才堅持下來了，翠竹苑、湖濱新村、翠華花園、友誼大廈等相繼破土奠基。