天津衰落了！這是2002年我們應邀進入天津時一個最強烈的感受。這裏還是“社會主義”計劃經濟的時代，政府還在大麵積地進行棚戶區改造和建設經濟適用房，外環周邊的土地僅5萬元一畝，住宅平均價格在每平方米2300元左右。“城市價值決定土地價值，土地價值決定地產價值”。王誌綱認為，天津的價值被低估了，但已經到了起飛的前夜。
“春江水暖鴨先知”。2002年，許多到深圳、上海、海南打拚的天津人開始陸陸續續回來，用東部沿海地區市場的眼光，天津的崛起大勢所趨，大家都在等待機會。天津市政局的一家從事城市基礎設施代建的項目管理公司——濱海市政公司總經理竇建明，在全國各地接道路工程也回津發展。那時有一句流行語：“80年代看深圳，90年代看上海，21世紀看大北京”，這是我們為東方大學城在香港招商時提出來的觀點。
回到天津，竇總接到一個最重要的道路工程——友誼南路延長線。之前，竇總與許多高速公路投資公司打交道過程中，發現他們巧妙地利用政府投資與工程款之間的時間差，把項目利潤變為自身投資，這就是市場經濟。這次竇總改變代建項目管理的業務模式，與市政局領導溝通做項目的總承包，並希望局裏予以支持，提前把工程款支付給濱海市政。濱海市政雖然隻是個幾十萬的企業，但畢竟是自己的“親兒子”。竇總利用這筆預付款，以每畝5萬元的價格買下了友誼南路沿線的3300畝土地，也就是今天天津最高端的梅江南居住小區。以土地為核心的城市運營商雛形誕生了，具體的流程是這樣的，其一，利用自己的資源獲得一條道路建設的項目工程；其二，要求政府提前支付預付款或到銀行做基礎設施項目融資；其三利用施工企業墊資的時間差，將融資資金購買道路沿線土地；其四，道路開工後土地就開始升值，然後把升值的土地抵押給銀行或出讓給房地產開發企業。這就是所謂的以公共交通為導向的開發模式，簡稱TOD (transit-oriented development)模式。竇總拿到3300畝土地之後，委托工作室做總體策劃、易道公司總體規劃、自己做土地整理，然後把首期地塊以優惠的價格賣給了當時天津房地產第一品牌順馳，要求必須做天津做高端的樓盤。按照這個要求，順馳開發了具有“親水”特色的低密度聯排住宅項目。項目麵世就刷新了天津房地產的最高價，達到每平米5500元，由此奠定了梅江南的土地價值和樓盤品質。