REITs到底是什麽，是不是一個好的投資標的？REITs這個單詞是Real Estate Investment Trusts的縮寫，譯為不動產投資信托基金。簡單說吧，股票基金是把很多人的錢聚集在一起，交給基金經理去買股票。債券基金是把大家的錢湊一起，讓基金經理拿去投債券。REITs就是把大家的錢湊一起，基金經理拿去投不動產。
REITs起源於20世紀50年代的美國，到目前為止算是一種流動性好、收益穩定的股債替代品。從投資形式看，美國那邊的REITs分為權益型、抵押型和混合型。所謂權益型就是說REITs擁有不動產的所有權，投資者的收益主要來自租金收益和股利分紅。抵押型偏債權屬性，募集的資金用於抵押貸款或者購買抵押證券。抵押型REITs不直接參與經營管理，所以風險和投資收益一般低於權益型。混合型就是前兩者的混合體，收益和風險一般也處於兩者中間。
2021年4月美國權益類REITs的收益率是8.06%，抵押型REITs的收益率是4.5%，可以看出來還是有差距的。從美國的數據來看，REITs產品是能長期給投資者帶來良好穩定回報的。最近30年，富時全美REITs指數的年化回報率是10.26%，是收益比較穩定的資產。這裏麵富時全美權益型表現最為出眾，其年化回報率是10.73%，高於同期標普指數的10.42%、羅素2000指數的10.44%和道瓊斯工業的8.42%。
國內的REITs算是剛剛起步試點，通常我們有試點的慣例，就是分步走、穩妥發展的戰略。所以REITs初期的產品，監管部門的限製非常嚴格，基本上把高風險的住宅、寫字樓、公寓、商場和酒店都在試點階段禁止了。目前REITs能投的不動產，基本集中在倉儲物流、產業園、收費公路、機場港口這些基礎設施，還有就是供水供暖這些有穩定現金流的市政項目。大家可以看看已經遞交招募說明書的基礎設施REITs，是不是基本集中在這些方向。隻允許投資這些東西，正是因為供水供暖隻要建成，每年都有穩定的現金流。收費公路、港口機場這些東西，都能收到穩定的過路費。就算競爭激烈的產業園，也是國內非常優質的產業園。不光是產品投向，在地域上也做了限製。優先支持重點區域，這些重點區域包括京津冀、雄安新區、珠三角、長三角，以及海南省和各類國家級新區。