（最高人民法院指導性案例第95 號）1. 裁判要點
當事人另行達成協議將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入該最高額抵押擔保的債權範圍，隻要轉入的債權數額仍在該最高額抵押擔保的最高債權額限度內，即使未對該最高額抵押權辦理變更登記手續，該最高額抵押權的效力仍然及於被轉入的債權，但不得對第三人產生不利影響。
2. 基本案情
2012 年4 月20 日，中國工商銀行股份有限公司宣城龍首支行（以下簡稱工行宣城龍首支行）與宣城柏冠貿易有限公司（以下簡稱柏冠公司）簽訂《小企業借款合同》，約定柏冠公司向工行宣城龍首支行借款300 萬元，借款期限為7 個月，自實際提款日起算，2012 年11 月1 日還100 萬元，2012 年11 月17 日還200 萬元。涉案合同還對借款利率、保證金等作了約定。同年4 月24 日，工行宣城龍首支行向柏冠公司發放了上述借款。
2012 年10 月16 日，江蘇凱盛置業有限公司（以下簡稱凱盛公司）股東會決議決定，同意將該公司位於江蘇省宿遷市宿豫區江山大道118號- 宿遷紅星凱盛國際家居廣場（房號：B-201、產權證號：宿豫字第201104767）房產，抵押給工行宣城龍首支行，用於億榮達公司商戶柏冠公司、閩航公司、航嘉公司、金億達公司四戶企業在工行宣城龍首支行辦理融資抵押，由此產生一切經濟糾紛均由凱盛公司承擔。同年10 月23日，凱盛公司向工行宣城龍首支行出具一份房產抵押擔保的承諾函，同意以上述房產為上述四戶企業在工行宣城龍首支行融資提供抵押擔保，並承諾如該四戶企業不能按期履行工行宣城龍首支行的債務，上述抵押物在處置後的價值又不足以償還全部債務，凱盛公司同意用其他財產償還剩餘債務。該承諾函及上述股東會決議均經凱盛公司全體股東簽名及加蓋凱盛公司公章。2012 年10 月24 日，工行宣城龍首支行與凱盛公司簽訂《最高額抵押合同》，約定凱盛公司以宿房權證宿豫字第201104767號房地產權證項下的商鋪為自2012 年10 月19 日至2015 年10 月19 日期間，在4000 萬元的最高餘額內，工行宣城龍首支行依據與柏冠公司、閩航公司、航嘉公司、金億達公司簽訂的借款合同等主合同而享有對債務人的債權，無論該債權在上述期間屆滿時是否已到期，也無論該債權是否在最高額抵押權設立之前已經產生，提供抵押擔保，擔保的範圍包括主債權本金、利息、實現債權的費用等。同日，雙方對該抵押房產依法辦理了抵押登記，工行宣城龍首支行取得宿房他證宿豫第201204387號房地產他項權證。2012 年11 月3 日，凱盛公司再次經過股東會決議，並同時向工行宣城龍首支行出具房產抵押承諾函，股東會決議與承諾函的內容及簽名蓋章均與前述相同。當日，凱盛公司與工行宣城龍首支行簽訂《補充協議》，明確雙方簽訂的《最高額抵押合同》擔保範圍包括2012 年4 月20 日工行宣城龍首支行與柏冠公司、閩航公司、航嘉公司和金億達公司簽訂的四份貸款合同項下的債權。