城中村不僅是一種房屋形態，也是一種社會形態。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農村社區的居住結構和社會結構。隻要原居住結構和社會結構沒有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。城中村可謂是我國城鄉二元結構的集中反映和典型代表，雖然其行政隸屬關係上已經作為城市社區，卻依然保留著農村的生活方式和行為習慣，並未完全融入城市經濟與社會生活。究其形成的主要原因，既包括城市化擴張的客觀因素，又受到城鄉二元結構體製等主觀製度性因素的根本影響。
城中村產生的原因是多方麵的。從製度角度講，土地集體所有製、宅基地政策是形成城中村的重要製度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基於土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區別。從社會經濟角度講，中國農村宗族和地緣觀念很強，安土重遷，這種居住觀念構成了城中村存續的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經濟的發展，土地增值，外來人口激增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產業，這是城中村得以發展的經濟條件。