城中村改造模式的選擇取決於村落的經濟、地理、交通區位，城市總體規劃、發展走向、建設時間表，市政基礎設施現狀，村民的就業、社會福利需求，開發區、工業園區的布局，政府、開發商、村民三方的利益協調機製等要素。城中村問題突顯及其改造，都是率先在珠三角、京津地區及後來的省會城市等出現的。概括起來，全國各地的城中村改造主要有以下情形。
（一）珠海模式
珠海市建成區共有26個城中舊村需要改造，全部位於香洲區。總占地麵積約300萬平方米，需動遷人口近20萬。珠海市從2000年6月開始圍繞著“改造城中舊村、創建精品社區”的總目標，高起點、高標準改造城中舊村。
1．珠海的城中村改造模式是由政府引導房地產商改造開發城中村的模式
政府在改造中起著決策引導，製定改造規劃，出台改造優惠政策的作用。改造的主體為房地產商，政府通過公開招標引入有實力的開發商，由開發商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設商品房和商品房化的安置房。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補償比例為1∶1（補償標準以內）和1∶1.2（未達規定麵積）。土地權屬由集體土地轉為國有土地，轉讓期限為70年。體製變更方麵有撤村委會建居委會，村民變市民，村辦企業改股份公司，村民變股東等。
據報道，珠海進行大規模、高檔次的“城中村”改造，市場運作是一個關鍵因素。政府不投入資金，而是定原則、定規劃、給政策，引入市場競爭機製，吸引房地產開發商投資舊村改建。“沒有行政命令與長官意誌，珠海城中村改造始終被一雙看不見的手推動向前。”
2．利益“三贏”
城中村改造必定需要經過多方博弈，當政府、開發商與村民三方利益達到平衡時，改造才能順利進行。對於政府而言，它必須把各方麵利益關係處理好，而不能把城中村改造單純看作是一個項目來理解。對於村集體來說，他們在保證村民原有利益的同時，還要爭取更多的經營性利益。對於開發商來說，他們同樣要爭取利益的最大化。實際上城中村改造有兩大關鍵問題，一是村民讓不讓拆，二是誰拿錢來建。從目前各地的城中村改造結果來看，珠海城中村改造的經驗值得學習。據了解，在解決第一個問題上，珠海市政府盡量照顧被拆遷舊村居民方方麵麵的利益。舊村居民所有合法房屋按建成年份以1∶1～1∶1.2的麵積比例進行補償。舊村居民的原宅基地證換發房地產權證，成為商品房，直接進入市場進行交易，資產升值；拆遷期間舊村居民的安置費由開發商進行補償；原村集體在改造範圍內的留用地、工業用地允許免交有關費用納入統一規劃、改造，土地升值的收益由村集體、村民和開發商共同享有。在實際操作中，珠海政府還對合法產權按上述比例補償的同時，對違建部分也采取了力度較大的補償措施，因此拆遷受到了村民的歡迎。而在第二個問題的處理上，珠海市政府巧用市場之手，以較高的預期利潤，吸引了開發商參與，政府不花一分錢就對舊村進行了改造。珠海市對房地產開發商的優惠政策是“拆一免二或免三”，即根據舊村的區位及拆遷量，開發商每拆1平方米的房屋建築麵積，可免交2～3平方米建築麵積的地價，並減免相應的消防費等。開發商的開發總量中，1/3用於村民回遷，另外2/3作商品房經營。對區位較差、拆遷量大的，還允許開發商采取適當提高容積率，增加部分商業性質的建築麵積等辦法提高經營收益。