珠海市香洲區在城中村改造過程中采取了各種優惠的政策，但由於城中村改造牽涉的村民人數眾多，涉及各方麵的利益，所以在城中村改造過程中還是出現了一係列的問題。
1．城中村土地所有權歸屬混亂導致法律適用錯位
根據《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有製，即全民所有製和勞動群眾集體所有製。”即所謂的“土地的二元所有製結構”。土地所有權狀態依據《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規定，具體劃分為“城市市區的土地屬於國家所有”，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有”。由於城中村在城市化不斷推進的過程中，位於城區邊緣而被劃入城區，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農村固有的特質，是二者的混合體。而這樣就造成了城中村土地既有國家所有又有集體所有，在改造過程當中，應當區別對待，但是，開發商、政府往往忽視城中村土地的歸屬，或者認識混亂，而采用“一刀切”的做法，把城中村土地都歸類為國有土地，導致法律適用的錯位。
在所有房屋進行拆遷或征收之前，土地所有權的性質都是首先應該弄清楚的問題。而在調查中發現，百姓對土地征收和城市房屋拆遷的概念不清被混為一談，有的政府官員和開發商也對兩者模棱兩可，稱征地拆遷工作雲雲。其實二者有本質的區別，不是一個法律概念。
根據《土地管理法》規定，“土地征收是指國家為了公共利益的需要，運用國家強製力，按照法定程序將一定範圍農村集體土地的所有權轉為國家所有權，並依法對被征收土地的原權利人給予補償的活動”。由此可知，進行征收的土地的所有權是屬於集體所有。