在1978年開始改革開放後的30多年裏，一些經濟發達地區城市的建成麵積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農村被納入城市的版圖，被高樓大廈所包圍，成為“都市裏的村莊”。比較著名的城市如北京、天津、重慶、上海、武漢、廣州、深圳等城中村問題較為突出。
根據城中村的演進過程，城中村是伴隨城市化的進程而產生、發展、逐漸演化的，從開始的村落逐漸過渡到了完全的城中村。在城鄉二元體製的背景下，城市建設的迅速發展、工業化興起，城市建設用地的需求量不斷增加，沿交通幹道迅速擴展，原來的農村居民點越來越多地被圈入城市發展用地範圍，經濟上也逐漸從農業轉向第二、第三產業。村鎮被城市包圍，產業結構由以農業為主轉為以第二、第三產業為主，大部分農民已經完全脫離了土地。然而，這些村民由於土地、戶籍、人口、行政管理等仍處在農村體製之下，其經濟、社會和建設都沒有能夠納入城市規劃和統一管理中，還處在城市體係之外，於是便形成了今天的城中村。這個時期的一個重要特征就是，該地區的外來人口大幅增加，有的地方甚至是外來人口在社區中占了主導地位，原來的村鎮文化已基本消失。
經過以下四個階段，城中村完成了從形成、發展到消失的過程，因此，也稱為城中村的四階段生命周期（常瑋，2006）。
第一階段為聚落形成階段，也可稱為“前城中村”階段。其特點為傳統農村居住聚落。這時城市尚未擴展至村鎮，城中村還隻是單純的農村居住聚落，以農業為主，經濟落後，農民收入較低。村鎮主要功能是農民居住聚落或農村中心地。
第二階段為城鄉接合部階段。其特點為城鄉接觸。城市用地擴展，周邊村鎮的部分土地被征用，形成城鄉混合的格局，工商業逐漸成為城中村主要經濟來源，越來越多的村民從事非農活動，農民的生活空間逐漸收縮到狹窄的聚落內部。