（一）城區城中村的基本特征
1．城中村兼具城市和鄉村的特征
我國城市化的一種重要形式，就是“城市包圍農村”。具體地說，在城市化過程中，為了擴大城市規模，征用城郊農村土地，逐漸將一部分村落包圍在建成區內。這些村落起初還在城市郊區，進而位於城鄉接合部，隨著城市規模的持續擴張，最終蛻變為城中村。城中村具有二重性，既有城市的特征，也有村落的特征。其所具有的城市特征表現在：（1）城中村的居民居住在市區，乃至中心市區；（2）和城市居民一樣，主要從事第二、第三產業；（3）城中村居民的生活方式逐步城市化。其所具有的村落特征表現在：（1）作為生產資料或生活資料的土地，其產權歸村落集體所有；（2）其所屬社區由作為村民自治組織的村民委員會管理；（3）城中村的村民保留比城市戶籍更為重要的村籍，由於擁有村籍使得他們的經濟收入不僅超越了農民工，甚至超越了一般市民。應當說，土地製度的二元性，是城中村形成的重要因素。在這種二元結構下，城市選擇了試圖繞開村落這樣一種規劃思路，使城中村逐漸形成。
2．城中村經濟社會問題嚴重是其基本特征
城中村基本上都存在以下問題：一是私搭亂建嚴重。由於利益的驅動，城中村私搭亂建現象十分普遍，這些房屋大多是違法建設。二是基礎設施薄弱。雖然處於城市建成區內，但市政基礎設施標準低，配套設施嚴重不足。三是髒亂現象嚴重。市區內的施工單位在城中村地區違章亂卸渣土，得不到及時清理，征而未建的地塊環境更為惡劣。四是社會治安惡化。
從實際來看，以上基本特征非常顯著。以陝西省西安市為例，西安市城中村改造工作領導小組辦公室調查表明，特別是二環以內57個城中村均具備五個方麵的基本特征：一是農民耕地擁有量極少，三環以內人均耕地0.27畝；二環以內人均耕地0.08畝。二是城中村的地理位置優越，農民的生產經營主要以房屋出租為主。三是公共基礎設施建設薄弱。村內的道路、給排水、供氣供熱、環境衛生、園林綠化等設施幾乎為空白，居住環境極為惡劣。四是城市規劃建設管理的盲區。農民房屋隨意加高擴建，以房生財，違章建築林立，村莊建設無序發展，農民房屋“黑、窄、密”，居住環境“濕、危、雜”，安全隱患較多。五是大量低收入、低素質的流動人口湧入，成為社會不良現象的多發地。