偉大的博弈
本文根據記者2008年4月在廣州就有關房地產問題對王誌綱的訪談編輯整理。
圍繞房價，房地產宏觀調控的話題，這些年一直備受關注、備受爭議。如何看待中國的房地產，年初我談到一個觀點，套用一個說法，叫做：偉大的博弈開始了！
市場經濟說一千道一萬，實際上就是一種買賣雙方力量的博弈。主動權掌握在哪一方，哪一方就有話語權。這些年由於中國許多城市，特別是大中城市的房地產一直處於賣方市場，造成房價飛漲；而到去年下半年，由於宏觀調控力度加大，房價開始企穩並出現下降的趨勢。一夜間買方由被動挨宰，到開始有了討價還價的主動權。市場這種僵持和逆轉的局麵是房地產各種相關力量搏弈的結果，通過搏弈尋找新的市場平衡。
從價值規律的角度講，應該是價值決定價格，但實際上當供需差距過大時，會出現價格與價值的偏離，導致市場失衡，從而引發諸多社會矛盾。所謂房地產宏觀調控，就是要控製這種偏離不要過大，維持正常的平衡與和諧，使房地產能健康地、可持續地發展。具體來說，就是調整賣方市場和買方市場的關係。中國房地產價格近兩年的瘋狂上漲，顯然是由於賣方掌握了主動權，而造成這種情況是由於有五把斧子劈柴燒火造成的。
去年底在廣州的一次地產演講——“房地產的冬天”中，我曾分析：大家都喊房地產過熱，但為什麽調不下去？因為是杯水車薪。有五把斧子劈柴燒火。哪五把斧子？這就是：除正常需求之外的投機性購買、投資性購買、超前消費及恐慌性購買。
五斧砍柴，促成高房價
第一把斧子——正常消費
從98年起廣東的住房幾乎一夜之間就商品化了，人們結婚生子需要買房，而更多的是先富裕起來的人們在經濟收入增加之後，可以用多餘的錢改善居住條件，使得廣東的商品房市場最先發展起來，成為競爭最充分，最成熟的市場。很長一段時間都是買家市場，人們可以挑挑揀揀，貨比三家。這就鍛煉了廣東的開發商，不僅遍請國內外一流的設計，更要精心打造，還要嚴格控製成本，不斷給樓盤添湯加料。正當廣東的發展商們競爭白熱化，為兩三千的房子花大工夫的時候，北京的地產商們卻仍舊可以坐在家裏，輕而易舉地將整棟還在圖紙上的大樓賣給各個機關、部委。其後，在各城市從福利分房向商品房過渡的這兩年，人們買房大多是為了自住，屬於正常消費。其後隨著福利分房的終止，人們靠單位分房的觀念逐漸轉變，更多人把消費轉向商品房，房地產市場開始升溫。