利率本身代表的是錢的價格，是某一階段使用這筆錢的資金成本。為什麽要加某一階段這個定語呢？因為拉長時間看，隨著時間的推移和社會的不斷發展，這個資金成本是在不斷下降的。
哈佛大學研究員保羅·施梅林（Paul Schmelzing）翻閱了無數資料，對美、英、德、法、荷、西、意、日八個國家及過去700年的數據進行了統計。選擇美、英、德、法、荷、西、意、日這八個國家作為基準，是因為在過去700年這些國家的GDP總量，占據了全世界GDP總量的80%。從1317—2018年這700年時間裏，真實利率平均每年下降了0.0175%。
為什麽會出現真實利率不斷走低這個現象呢？因為和長期利率直接相關的是整個國家和企業的財富積累速率和利潤平均值。這個財富積累速率和利潤平均值隨著社會的發展和時間的推移，處於一種不斷下降的趨勢裏。
如果現在開飯館很賺錢，平均利潤為15%，銀行貸款的利率是5%，那麽最終的結果，一定是很多人跑去找銀行貸款，湧入開飯館這個行業。因為這時候開一家飯館，自己賺進15%的利潤，拿其中的5%還掉銀行貸款，自己還能剩10%的利潤。
拉長時間看，因為這個10%的利差存在，開飯館的人會越來越多。最終會讓這個行業的競爭越發激烈，利潤也不斷拉低，直到餐飲業平均利潤降到5%。這樣就不會有更多的新人來開飯館，因為這時候隻有頭部的飯館才能盈利。如果降到5%的平均利潤以後，還有人繼續殺價競爭，整個行業的利潤被殺到1%。按照這個利潤率算，則意味著辛苦幹了一年不但沒賺錢，還要倒貼銀行4%的資金成本。在這種情況下，多數餐飲從業者理智的選擇就是關店另謀出路。整個餐飲行業因為競爭對手減少，利潤率也會從1%逐漸回升。回升到一定階段，隻要超過銀行貸款利率5%，就又會有人開始湧入這個行業，重複之前的循環。